Immobilier du groupe
La comptabilité de votre SCI dépend de deux choses.
Son régime fiscal, d'abord : une SCI à l'impôt sur les sociétés tient une comptabilité d'engagement complète, ce qui n'est pas le cas de toutes les autres. Ses associés, ensuite : dès qu'une société détient des parts, les obligations changent.
Ce que couvre la mission
Six sujets qui reviennent à chaque exercice
La comptabilité d'une société holding ne se limite pas à la tenue et au bilan. Le régime fiscal appliqué aux dividendes reçus, le périmètre d'intégration, la date d'arrêté des comptes de chaque filiale : chacun de ces choix a un effet direct sur ce que vous payez et sur le moment où vous pouvez vous distribuer.
Régime mère-fille
Les dividendes remontés par vos filiales ne sont imposés chez la holding que sur une quote-part, sous conditions de détention.
Le régime mère-filleIntégration fiscale
Un seul résultat imposable pour tout le groupe, et la possibilité d'imputer les déficits d'une société sur les bénéfices d'une autre.
L'intégration fiscaleDistribution des dividendes
Comptes arrêtés, assemblée tenue, décision formalisée : les trois étapes qui conditionnent la mise à disposition des fonds après la clôture.
La distribution des dividendesLiasse fiscale de la holding
Comptes annuels, liasse et déclarations de la société mère comme de chaque filiale, sur un calendrier unique.
La liasse fiscaleComptes consolidés
La lecture d'ensemble du groupe, au-delà de l'obligation légale : ce que la consolidation apporte réellement au pilotage.
Les comptes consolidésComptabilité de SCI
La société qui porte vos locaux ou votre immobilier locatif, tenue avec le reste du groupe et non à part.
La comptabilité de SCIVotre situation ne rentre dans aucune de ces cases ? C'est le sujet du premier échange.
Prendre rendez-vousQuand la comptabilité devient obligatoire
Une SCI à l'impôt sur le revenu, détenue par des personnes physiques et louant un bien nu, peut se contenter d'un suivi allégé. C'est la situation de beaucoup de SCI familiales, et c'est d'elle que parlent la plupart des articles sur le sujet.
Trois éléments font basculer vers une comptabilité d'engagement complète, et il suffit d'un seul.
- La SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés, par option ou de plein droit
- Une société figure parmi les associés, y compris pour une part minoritaire
- L'activité dépasse la location nue : location meublée, prestations de services, refacturation de charges élaborée
Le deuxième cas est celui qui surprend le plus. Une holding qui entre au capital d'une SCI familiale, même symboliquement, modifie les obligations de celle-ci — car l'associé société doit intégrer sa quote-part dans ses propres comptes.
La SCI qui porte les locaux de votre activité
C'est la configuration que nous rencontrons le plus souvent : une SCI détient les murs, une société d'exploitation les occupe et paie un loyer. Le montage est courant et rarement contesté dans son principe.
Ce qui l'est davantage, c'est sa documentation. Une SCI de groupe n'est pas une société dormante : elle porte un actif, une dette, un bail et des flux réguliers avec une autre société du groupe.
Quatre points reviennent systématiquement, et ils ressortent tous au même moment : lors d'une cession, d'une transmission ou d'un contrôle.
- Le bailSon existence, sa nature et sa date. Un local occupé sans bail écrit fragilise les deux sociétés.
- Le loyerSon niveau, comparé au marché. Trop élevé ou trop faible, il expose l'une ou l'autre des sociétés.
- Le compte courantSon solde et son évolution. C'est souvent par lui que l'acquisition a été financée.
- L'empruntSon échéancier rapporté aux loyers encaissés, et les garanties données par les associés.
Le loyer n'est pas qu'une écriture
Le loyer que votre société d'exploitation verse à votre SCI est une charge d'un côté et un produit de l'autre. Dans un groupe, c'est aussi un arbitrage permanent : il déplace du résultat d'une société vers une autre, avec des conséquences fiscales et patrimoniales distinctes.
Un loyer élevé réduit le résultat de l'exploitation et augmente celui de la SCI. Le premier est souvent taxé différemment du second, et l'un vous appartient peut-être en direct quand l'autre est détenu par la holding. Le montant juste n'est donc pas un chiffre neutre.
C'est la raison pour laquelle nous tenons la SCI avec le reste du groupe, et non comme un dossier séparé. Une SCI suivie à part par un autre cabinet, c'est un bail qu'on ne vérifie pas, un compte courant qui dérive et un loyer qui n'a jamais été réexaminé depuis l'acquisition.
Cette page décrit des principes, pas votre situation. Le régime applicable à votre SCI, ses obligations comptables et le traitement du loyer dépendent de sa forme, de ses associés, de son activité réelle et de son historique. Seule l'analyse de votre dossier permet de conclure.
Votre SCI est-elle suivie avec le reste du groupe ?
En parler avec nousNotre expérience
Cinq situations que nous trouvons dans les SCI reprises
Une SCI est souvent créée en même temps que l'acquisition, puis oubliée. Elle tourne, encaisse un loyer, rembourse un emprunt. Les problèmes n'apparaissent qu'au moment où il faut la vendre, la transmettre ou la justifier.
Aucun bail écrit
La société occupe les locaux depuis des années sans bail, ou avec un document signé à la création et jamais renouvelé. La charge de loyer devient difficile à défendre.
Ressort : au contrôle, ou dès qu'un acquéreur regarde le dossier.
Un loyer jamais réexaminé
Fixé à l'acquisition en fonction de l'échéance d'emprunt plutôt que du marché, il n'a pas bougé depuis. Trop élevé ou trop faible, il expose l'une des deux sociétés.
Ressort : au contrôle, et dans toute négociation de prix.
Un compte courant qui gonfle
Les associés ont financé l'apport et les travaux par compte courant. Le solde s'accumule sans décision, alors qu'il représente parfois l'essentiel de la valeur.
Ressort : à la cession, et surtout à la succession.
Une comptabilité tenue à part, ou pas tenue
La SCI est suivie par un autre cabinet, ou par personne. Les comptes courants ne se rapprochent pas de ceux des autres sociétés, et le loyer n'est jamais recoupé avec la charge constatée en face. C'est la situation la plus fréquente.
Ressort : dès qu'on cherche à établir une vision d'ensemble du groupe.
Un régime fiscal choisi sans projection
L'option a été prise à la création, souvent pour l'amortissement, sans regarder ce qu'elle produirait à la revente. Le régime qui allège l'exploitation peut alourdir la sortie — et le choix est difficilement réversible.
Ressort : le jour où vous vendez le bien.
Aucun de ces points ne se voit dans les comptes de la SCI seule. Ils apparaissent en la rapprochant de la société qui occupe les locaux et des documents juridiques qui les lient.
Faire le point sur votre SCISujets liés
Comptabilité de SCI : les sujets liés
Votre SCI encaisse un loyer versé par votre société d'exploitation, elle est souvent détenue par la holding, et elle entre dans les comptes du groupe. Ces trois sujets s'examinent avec elle.
La comptabilité de holding
Tenir la SCI avec la holding et les sociétés d'exploitation, sur un calendrier unique : c'est ce qui permet de rapprocher loyers et comptes courants.
La comptabilité de holding Pilotage du groupeLes comptes consolidés
Une SCI détenue par la holding entre dans le périmètre. Le loyer qu'elle facture au groupe disparaît alors de la lecture d'ensemble.
Les comptes consolidés Fiscalité de la holdingLe régime mère-fille
Si votre SCI est à l'impôt sur les sociétés et distribue à la holding, la question de son régime se pose comme pour toute autre filiale.
Le régime mère-filleTrente minutes pour faire le tour de vos sociétés et de vos échéances.
Prendre rendez-vousLa décision de départ
Où loger les murs de votre activité
Avant de parler de comptabilité, il y a une question de structure : qui détient le bien. Trois configurations existent, et elles ne produisent pas les mêmes effets le jour de la sortie.
- En pratique
- Le bien figure à l'actif de la société qui exerce l'activité. Aucune structure supplémentaire, aucun loyer.
- Le point de vigilance
- Le bien suit l'activité. Il est exposé aux aléas de l'exploitation, et partira avec elle en cas de cession.
À la sortie : l'acquéreur doit financer le bien en plus du fonds, ce qui réduit le nombre de repreneurs.
- En pratique
- Vous détenez les parts personnellement, souvent avec votre conjoint ou vos enfants. La SCI loue à la société d'exploitation.
- Le point de vigilance
- Les loyers remontent vers votre patrimoine personnel et y sont imposés immédiatement, sans passer par la holding.
À la sortie : vous cédez l'activité et conservez les murs, avec un locataire à retrouver ou à garder.
- En pratique
- La holding détient tout ou partie des parts. Les loyers restent dans le périmètre du groupe.
- Le point de vigilance
- La SCI devient une filiale à part entière : obligations comptables complètes et articulation avec les autres sociétés.
À la sortie : la trésorerie reste dans le groupe et peut financer l'opération suivante.
Elle n'est pas fiscale, elle est patrimoniale : voulez-vous que les loyers alimentent votre patrimoine personnel ou celui de votre groupe ? La première réponse conduit à la détention directe, la seconde à la détention par la holding. Le reste — régime d'imposition, montant du loyer, forme du bail — en découle.
Ce choix se fait avant l'acquisition. Transférer un bien d'une structure à une autre a un coût, souvent significatif, et fait naître une imposition immédiate.
Ce que couvre la mission
Ce que nous tenons, selon votre régime
Le périmètre figure dans la lettre de mission avant toute signature. Il n'est pas le même pour une SCI à l'impôt sur le revenu et pour une SCI à l'impôt sur les sociétés — et la différence ne tient pas qu'au volume.
Le loyer encaissé par la SCI est recoupé avec la charge constatée chez la société qui occupe les locaux. Les deux doivent coïncider.
Le solde figurant dans la SCI est rapproché de celui déclaré par chaque associé, personne physique ou société.
Existence, date, échéance et cohérence avec le loyer pratiqué : c'est un point repris chaque année, pas une fois pour toutes.
Votre SCI et votre société d'exploitation sont-elles tenues par le même cabinet ?
Faire le pointQuestions fréquentes
La comptabilité de SCI en six questions
Les réponses sont générales. Les obligations dépendent du régime de votre SCI, de ses associés et de son activité réelle.
Une SCI à l'impôt sur le revenu, détenue par des personnes physiques et louant un bien nu, peut se contenter d'un suivi simplifié des recettes et des dépenses.
Mais les statuts peuvent imposer davantage, et les associés ont droit à une information annuelle. En pratique, un suivi régulier évite bien des difficultés au moment de la revente ou de la succession.
Tout, ou presque. Un associé société doit intégrer sa quote-part du résultat de la SCI dans ses propres comptes, selon ses propres règles.
La SCI doit donc produire une information comptable complète, y compris si elle reste à l'impôt sur le revenu. C'est le cas de figure le plus souvent négligé.
La question ne se tranche pas dans l'absolu. L'impôt sur les sociétés permet d'amortir le bien et allège la fiscalité pendant la détention ; l'impôt sur le revenu est souvent plus favorable à la revente.
Le bon arbitrage dépend de votre horizon : gardez-vous le bien longtemps, le transmettez-vous, ou le revendrez-vous avec l'activité ? Et l'option est difficilement réversible.
Une SCI n'est en principe pas tenue de déposer ses comptes annuels au greffe, contrairement aux sociétés commerciales.
Cela ne la dispense ni d'établir ses comptes, ni de tenir une assemblée, ni de déposer sa déclaration de résultat auprès de l'administration fiscale.
Oui, sans hésitation. Un bail écrit fixe le loyer, sa révision, la répartition des charges et la durée d'occupation.
Sans lui, la charge de loyer devient difficile à justifier chez le locataire, et la situation se complique dès qu'un tiers entre dans l'équation : acquéreur, banque, ou administration.
Rien ne l'interdit, et c'est très courant. Le problème n'est pas réglementaire mais pratique : les comptes courants ne se rapprochent pas, le loyer n'est pas recoupé avec la charge constatée en face, et le bail n'est vérifié par personne.
Nous tenons la SCI avec le reste du groupe pour cette raison. La comptabilité de holding.
Votre SCI porte les murs de votre activité et vous n'êtes pas sûr de son suivi ?
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