Patrimoine et transmission
La holding immobilière
Une holding immobilière détient les parts de vos SCI au lieu que vous les déteniez en direct. Elle centralise la trésorerie, facilite le financement et simplifie la transmission, au prix d'une comptabilité et d'un juridique supplémentaires chaque année.
L'intérêt de la structure
Pourquoi créer une holding immobilière
Détenir ses SCI en direct fonctionne très bien tant qu'on en a une ou deux. Quatre situations justifient d'interposer une holding immobilière, et elles tiennent toutes à la croissance du patrimoine, pas à l'impôt.
Centraliser la trésorerie
Les loyers encaissés par chaque SCI remontent vers la holding, qui les réemploie. Une SCI excédentaire finance l'acquisition suivante sans passer par votre compte personnel.
Sans holding Chaque SCI vit sur sa propre trésorerie, et les excédents dorment.
Financer une nouvelle acquisition
La banque regarde l'ensemble du patrimoine plutôt qu'une société isolée. La holding peut emprunter et apporter les fonds à la SCI qui achète.
Sans holding Chaque SCI négocie seule, avec ses seuls revenus en garantie.
Organiser la transmission
Vous donnez des parts de la holding, une seule fois, plutôt que des parts de chaque SCI. La répartition entre vos enfants se règle à un seul niveau.
Sans holding Autant de donations que de SCI, et des indivisions à gérer.
Séparer l'immobilier de l'exploitation
Les murs de votre activité sortent du périmètre de l'entreprise. Ils ne sont plus exposés au risque d'exploitation, et ils restent hors de la société le jour où vous la vendez.
Sans holding L'immeuble suit l'entreprise, y compris en cas de difficulté.
Ce qui n'est pas une bonne raison
- « Ça fait payer moins d'impôts. » Pas en soi. Une holding déplace la fiscalité, elle ne la supprime pas, et elle ajoute un impôt sur les sociétés là où il n'y en avait pas.
- « Tout le monde en a une. » Pour un ou deux biens loués nus, la structure coûte plus qu'elle ne rapporte.
- « Je la créerai quand j'en aurai besoin. » Apporter des SCI existantes à une holding est une opération à part entière, avec ses conséquences fiscales.
La bonne question n'est pas de savoir s'il faut une holding. C'est de savoir combien de biens vous comptez détenir dans dix ans, et ce que vous en ferez.
Étudier votre structureLe régime fiscal
SCI à l'IR ou à l'IS : ce que la holding change
Le régime de vos SCI compte autant que la structure elle-même. Une SCI à l'impôt sur le revenu et une SCI à l'impôt sur les sociétés ne se comportent pas de la même façon sous une holding, ni pendant la détention ni à la revente.
L'impôt sur les sociétés séduit parce qu'il réduit l'impôt pendant la détention. Mais l'amortissement pratiqué diminue la valeur comptable de l'immeuble, donc augmente la plus-value taxée le jour de la revente. L'économie d'aujourd'hui se retrouve dans l'addition de demain.
Le choix dépend de ce que vous ferez du bien. Le garder longtemps et le transmettre, ou le revendre dans quelques années, ne conduisent pas au même régime.
Étudier votre casLa contrepartie
Ce qu'une holding immobilière coûte chaque année
C'est le point que les articles sur le sujet passent sous silence. Chaque société du montage a ses propres obligations, et elles reviennent tous les ans, que le patrimoine bouge ou non.
La holding immobilière
Elle a sa comptabilité propre, ses comptes annuels et ses déclarations.
- Comptabilité et comptes annuels
- Liasse fiscale et déclaration de résultat
- Assemblée d'approbation et dépôt au greffe
- Suivi des participations dans chaque SCI
Chaque SCI
Multipliez tout ce qui suit par le nombre de sociétés civiles.
- Comptabilité et comptes annuels par SCI
- Déclaration de résultat propre à son régime
- Assemblée annuelle et procès-verbal
- Suivi des emprunts et des baux
Les flux du groupe
Ce qui circule entre la holding et ses SCI doit être écrit et suivi.
- Conventions de compte courant entre sociétés
- Avances consenties par la holding à ses SCI
- Refacturation éventuelle de prestations
- Cohérence des soldes réciproques
Pour un bien loué nu, détenu seul et destiné à rester en l'état, la holding coûte plus qu'elle ne rapporte. Elle prend son sens quand le patrimoine se développe, quand plusieurs personnes entrent au capital, ou quand la transmission se prépare.
Nous tenons l'ensemble du montage sur un seul forfait. Holding et SCI, avec les conventions et les assemblées, sans facturation séparée par société.
Voir nos tarifsLa transmission
Transmettre un patrimoine immobilier à ses enfants
C'est souvent la raison principale de créer une holding immobilière. Vous donnez des parts d'une seule société au lieu de répartir chaque SCI entre vos enfants, et la gouvernance reste écrite à un seul endroit.
Donner les parts de chaque SCI
- Autant de donations que de sociétés civiles détenues
- Chaque enfant devient associé de toutes les SCI
- Une décision à prendre dans chaque société, à chaque fois
- Des indivisions qui se créent bien après votre décès
- Une vente de bien qui suppose l'accord de tous
Donner les parts de la holding
- Une seule donation, quel que soit le nombre de SCI
- Vos enfants sont associés d'une seule société
- Les décisions se prennent au niveau de la holding
- Les statuts et le pacte organisent la gouvernance
- Une SCI peut être vendue sans toucher aux donations
Trois limites à connaître
Il vise les entreprises opérationnelles. Une holding qui gère un patrimoine locatif n'y ouvre pas droit, contrairement à une holding animatrice d'un groupe d'exploitation.
Les emprunts en cours viennent en déduction de la valeur des parts. Donner tôt, quand la dette est encore élevée, réduit l'assiette des droits.
Créer la holding après coup suppose d'y apporter vos SCI. C'est une opération à part entière, avec ses propres conséquences fiscales.
La donation des parts se prépare comme celle d'un groupe d'exploitation. Valorisation justifiée, statuts revus, gouvernance écrite avant l'entrée de vos enfants.
La donation de titresSujets liés
Holding immobilière : les sujets liés
Une holding immobilière suppose une comptabilité par SCI, des conventions écrites entre les sociétés du groupe, et une donation préparée quand vient la transmission.
La comptabilité de SCI
Comptes annuels, déclaration de résultat et assemblée : ce que chaque société civile doit produire chaque année.
La comptabilité de SCI Entre les sociétésLes conventions intragroupe
Avances de la holding à ses SCI, comptes courants, refacturations : ce qui doit être écrit avant de circuler.
Les conventions intragroupe La transmissionLa donation de titres
Donner les parts de la holding en pleine propriété ou en nue-propriété, et ce que vous conservez.
La donation de titresCombien de SCI détenez-vous aujourd'hui ?
Étudier votre structureQuestions fréquentes
La holding immobilière en six questions
Les réponses décrivent les mécanismes. Le choix du régime et de la structure se décide sur votre situation, avec vos projets à dix ans.
Pour un ou deux biens loués nus, plusieurs SCI suffisent et la holding coûte plus qu'elle ne rapporte : comptabilité, liasse et assemblée supplémentaires chaque année.
Elle prend son sens quand le patrimoine se développe, quand la trésorerie d'une société doit financer l'achat d'une autre, ou quand la transmission se prépare.
Une holding constituée sous forme de société commerciale relève de l'impôt sur les sociétés. La vraie question porte sur le régime de vos SCI, qui peuvent rester à l'impôt sur le revenu ou opter pour l'impôt sur les sociétés.
Ce choix se fait bien par bien, selon que vous comptez le conserver longtemps ou le revendre.
Oui, mais c'est une opération à part entière, pas une simple formalité. L'apport des parts constitue une cession au regard de la plus-value, avec des régimes de report possibles sous conditions.
Elle suppose une valorisation justifiée de chaque SCI, et elle se prépare plusieurs mois à l'avance.
Non. Le dispositif vise les entreprises opérationnelles, et une société dont l'activité consiste à gérer un patrimoine locatif n'y ouvre pas droit.
La transmission d'un patrimoine immobilier se prépare par d'autres voies : donation en nue-propriété, donation-partage, échelonnement dans le temps. La donation de titres.
Oui, et c'est l'un des intérêts du montage. Les excédents d'une société financent l'acquisition d'une autre, sans passer par votre patrimoine personnel.
Ces avances doivent être formalisées par une convention et suivies en comptabilité. Un compte courant entre sociétés du groupe sans convention écrite est un point de faiblesse, en cas de contrôle comme en cas de vente.
C'est fréquent, et souvent recommandé. Les murs sortent du périmètre de l'exploitation : ils ne sont plus exposés au risque de l'activité, et ils restent hors de la société le jour où vous la vendez.
Le bail entre la SCI et la société d'exploitation doit alors être écrit, avec un loyer cohérent avec le marché. C'est l'un des premiers points qu'un acquéreur vérifie.
Votre patrimoine immobilier est-il organisé pour les dix ans qui viennent ?
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